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The author:(作者)qqpublished in(发表于) 2015/7/18 16:04:02 解读：“以房养老”到底有没有未来
作为一个新兴事物，“以房养老”在中国已开始探索，政府、银行曾从不同层面开展过“以房养老”。
6月12日，领取“以房养老”产品的第一批国内客户，从幸福人寿领到了第一份养老金。
这也是引发社会广泛关注的保险版“以房养老”项目，在国内经过十余年孕育后，对外发出的首批养老金。
据报道，第一批国内客户覆盖了3座城市、5户人家、8位老人。
有媒体人士注意到，中国保险监督管理委员会曾经发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，该指导意见宣布试点城市为北京、上海、广州、武汉，试点期限自2014年7月1日至2016年6月30日。
也就是说，为期两年的试点期限已过一年，国内“以房养老”终于出现，并且只有一个产品，只向几个人发出了首批养老金。
这种情况并不令人乐观。
国内国外的“以房养老”难以比较
据《时代周刊》报道，早在2013年，全国老年人口数就已超过两亿，“空巢老人”超过1亿。可见我国人口老龄化形势日益严峻。
有业内人士相信，虽然没有调查数据表明愿意参加“以房养老”的老年人数量和比例，但目前超过1亿的“空巢老人”之中，有这个需求的潜在客户群体，应该是个比较大的数额。
6月12日，75岁的黄阿姨领取了“以房养老”产品第一份养老金。“中华网财经”报道说，黄阿姨每月退休金3000多元，按照合同约定，她每个月领取到的养老金在万元以上。
“这款产品现在每月为我额外增加了一笔养老金，我能继续住在自己的房子里，为自己和宠物提供更好的生活条件。”黄阿姨说，“将来等我需要被照料，考虑住养老院时，还可以把房子租出去，租金加上养老金，可以保证我安享晚年了。”
另一位客户是北京失独老人康先生，现在每月领养老金近万元。他说，“我盼了这么久，终于盼到了，很多人劝我不投保(“以房养老”)，但我认准了这是好事，至少很适合我和老伴。”
由于这是国内唯一的“以房养老”产品，并且刚刚实施，目前还很难确定它的优劣。现在所能做的，也许就是与国外的“以房养老”相比较。
美国政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人，采用了可以选择的多种形式，有的是联邦政府保险的倒按揭贷款，有的是由政府担保的倒按揭贷款，还有一种是金融机构办理的倒按揭贷款，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。另外，在美国有些老人的“以房养老”，是为了寻求高品质的养老服务，他们往往将自有产权住房卖掉，住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。
加拿大超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。这种模式风险较小。
据媒体报道，国内目前的保险版“以房养老”，即拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老保险金直至身故。
“无论房价涨跌，老人领取的养老金不受影响，让老人无后顾之忧；待老人去世后，房价涨了归属继承人，房价跌了保险公司承担。”幸福人寿相关负责人介绍，“办理以房养老业务的老人只是将房子抵押给保险公司，房屋的归属权自始至终都不会发生改变，也不会发生所谓的老人百年之后房子归保险公司的情况。”
这种说法看起来详细，实际上很片面，缺失一项主要的东西，即经营者怎样在项目中盈利，让项目得以维持和发展。我们看不到它的可行性，就不知道水有多深，无法将它与国外的“以房养老”方式加以比较。
“以房养老”的人为困境
6月16日，有媒体发表文章称，“以房养老”正在形成一些障碍，比如制度方面。
北京大兴的老人张秀芹今年63岁，老伴去世，无儿无女，亲戚间来往也不多。近年来，她的身体越来越差，动了住养老院的心思，四处联系后看中了一家养老院，7月交费选房，9月入住。
养老院房费一个月就5000元，除此之外看病、吃药也不是笔小钱。张秀芹如果把房子出租，月租金3000元左右，加上3000元出头的养老金，看起来不够用。她决定把房子卖了，负担以后住养老院的开销。
卖了住房进养老院，也是“以房养老”的一种方式。广义上的“以房养老”有许多模式，包括遗赠扶养、房产置换、房产租换、售房入院、售后回租、招徕房客等，只要是盘活住房资产用以养老的，都可称为“以房养老”，老人可以根据个体的实际情况，灵活选择养老方式。
张秀芹的房子虽在郊区，但离地铁站近，两居室，南北通透，采光也好。凭北京的房价，卖掉的话钱足以供她养老。然而，在中介挂牌两个月，来看房的足有七八十人，硬是成交不了。
因为她的户口没有地方迁出，城里没有亲戚，农村不肯接收，养老院也没有接收户口的资格。买方或者不能在这里落户，或者落户后有许多麻烦。曾经有过这样的诉讼，卖方的户口不迁走，买方告上法庭，要求法院判强制迁出，结果买方败诉。
上海也出现一个很相似的事例。早在2011年，上海为解决这类难题，想出设立公共户的办法并开始实施。但在将近一年之后，有位80多岁独居老人想卖房养老，办理户口迁出，当地街道派出所户籍管理部门的答复却是：“公共户”确实有，但不能为卖房子而将户口迁入。
张秀芹的户口难题，最终得到了解决。她向北京人民广播电台的记者讲述了自己的难题，节目播出后接到了北京市公安局大兴分局的电话，工作人员告诉她，户口暂时挂在局里，等到将来，北京市公安局可能会设置一个公共户，那时再将她的户口迁移到这个公共户上。
有报道称，北京市政府有关官员在广播里收听到张秀芹的困境，直接下令公安部门“特事特办”，给予解决。
“以房养老”提出多年未有实质进展
2003年，时任中国房地产开发集团理事长的孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了中国。2007年他成立了幸福人寿保险公司并亲自参与这一“倒按揭”产品的研发。
2007年11月，上海市公积金管理中心传出消息说，“以房养老”方案研究和试点工作已取得突破。该试点方案暂定名为“以房自助养老”协议，与“倒按揭”模式不同的是，该“以房自助养老”的试点从一开始就变更了房屋的产权人。此后，该方案除了选取一对80多岁的老人家庭做试点外，再无取得进展的消息传出。
2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出试点“以房养老”。较早推出试点的中信银行，采用的是最为典型的“住房反向抵押贷款”：房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金，房主身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，升值部分归房主所有。
这种方式看起来不错，但细节上出了一点问题。中信银行规定，申请贷款人名下至少要有两套住房，贷款的最长期限只有10年。
大方向与小细节，在这里形成了悖论。——迫切需要“以房养老”的，往往是那些只有一套自住房的低收入者。他们需要把唯一的自住房变现，成为改善晚年生活的经济来源。实际上，至少拥有两套房产的老人，只要出售一套房产所得到的钱，要远远高于金融机构提供的贷款总额，谁还会找金融机构贷款“以房养老”呢？
据媒体报道，中信银行“养老按揭”业务推行以来，在很多城市无人问津，交易量为零。而在业内人士看来，“养老按揭”不被看好，有着更多更复杂的原因。
只有北上广能够“以房养老”？
按照中国保监会《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，试点城市为北京、上海、广州、武汉。其中选择了3个一线城市、1个二线城市，可以看出“以房养老”试点必须得到成功的急迫性，也可以看出其“以房养老”方式更适合一线城市。
从房地产价值变化角度看，一线城市可操作性要大于二三四线城市。一线城市“租房养老”的性价比更高，远远高于其他城市。这些也导致“以房养老”试点提出以后遭到了极大争议。
对此，孟晓苏指出，产品的设计需要满足三个条件，即高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。而无子女老人和“失独老人”则是最合适的产品购买群体。很显然，这些条件适合比较小的范围。
据前两年的估算，我国老人人均每年开销在3万元左右，这个数额对于二三四线城市的老人和家庭仍嫌较大。
在不考虑未来房价风险情况下，如果二三四线城市单处房产价格评估值在40万，那么利用房产进行反向融资的额度在20万左右。如果借款人未来生存年限是25年，每月实际收入仅几百元，与实际需要的养老开销相差太多。显然这种“以房养老”模式优势不大。
有评论人士指出，一线城市房地产涨幅越大，产生的泡沫也就越大，对于调控的恐惧也就越大，一旦遭遇经济下滑，房价可能出现断崖式下跌。而二三四线城市中，像杭州这样的城市房价降回到5年前的水平，温州、芜湖等大部分城市迫不及待地出手救市，鄂尔多斯、神木的“鬼城”报道也屡见不鲜。
也就是说，在目前的中国，房价中的投机因素还没有挤出，充满了极大的不确定性，这对于北上广，对于二三四线城市，都成了推广“以房养老”的实际障碍。
来源：青年商旅报
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