来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)

作者:子木

“2020年，房子到底买不买？”

这是近一个月以来，笔者收到最多的问题。当然也说得过去，因为年关将至，楼市格外迷乱，这段时间可谓人心惶惶。

一方面是中国南面最大城市群“大湾区”，多城松绑调控，频频放开限购；后深圳传出多小区业主联合涨价，抗击市场调控，终被有关部门强令制止；再有江苏南通一楼盘再现抢房热象，6076人摇号购买576套房源，最终只有5人获得购买资格，最终被指暗箱操作。

另一方，多地楼市陷入寒冬，维权四起，“橡胶湖”和“6棵树绿化”首现中国楼市，唏嘘一片；中小房企资金链断裂接连倒地身亡，然而地产股却一反常态，持续走强。

冷暖交替，让这寒冬过得并不舒坦。

更有人言，算算日子，很多城市调控已达2年之久，小周期已过，再加上2019年总共4波降准，额度达到2万多亿，楼市或多或少已经积聚潜能，明年定会掀起一股风浪。

那么2020年的楼市究竟是一股怎样的风向，房子到底该不该买？下面，笔者以全新的角度帮大家做推测预演。

01

在推演2020年楼市行情之前，我们一定要深刻参悟一句话，就是耳熟能详的「楼市三段论」：“房住不炒、因城施策、三稳机制”。

从2017年开始，「楼市三段论」几乎出现在所有官方调控文件中。在前几天的中央经济工作会议中，又再三强调：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

看到这里你肯定会问我，这不是大家都知道的概念吗？用得着你说？

其实80%的人依旧不知其中奥义。

房住不炒，意在拦截炒房客入市；因城施策，给予地方充分权力可以自主调控市场；三稳机制中的“稳”，就是横盘，横盘的意思是“不涨不跌”。

连起来倒着读的意思是：“为了让房价“不涨不跌”，地方可以根据自身条件自主调控楼市，但前提是别把炒房客放进来”。

所以我们看到了当下局面，多个城市以引进人才的名义，纷纷放开限购，意在让刚需入市接盘，防止房价下滑，同时想方设法对炒房客进行限制。

比如最近佛山、广州等地放开限购，对本科生以上学历的人才敞开怀抱，但后面总会跟一条，要么限制套数为家庭单位的2套，要么严格限制2套之上房贷。

炒房客的玩法，就是靠杠杆博楼市周期。于今杠杆给你撤了，还拿什么去博周期。如果全款购房，也当是给当地经济发展做了贡献，可又有几个炒家愿意这么去做？

把这三个概念捋顺了，你就能明白当下楼市政策的主要意图。这是前提。

但这又是远远不够，因为政策是政策，市场是市场，政策压着市场，市场也有内在反作用力。

这个反作用力是什么呢？

有人说还是炒房客。现在虽成为众矢之的，但仍在成群结队虎视眈眈，终将是个大祸乱。

那你就错了。因为在这个宏观大市场中，房价上涨的主因从来都不是炒房客所为。就像我今天炒一盘鱼香肉丝，炒房客一直都是萝卜丝或笋丝等配菜。

起到决定性作用的是，“宽松货币政策下，楼市中真正潜伏的购买力”。

比如上一波楼市，在连续几年的货币宽松下，全面放开限制，房价上涨，点燃群众购房预期，刚需入场，刺激拥有改善需求的购房客撬动更大的杠杆，“刚需-改善”交替轮动，才把楼市这艘巨轮推了起来。

02

于今，这艘巨轮已经疯狂地冲了4年，接近了尾声。结果导致居民购买力消耗严重，杠杆率居高。如果想在2020年再起一波大势，除非老百姓手中有足够的筹码。

而这个筹码，只能通过两种方式获得。一是想方设法刺激实体经济，提高城镇居民人均收入，但这种方式成效慢，需要一个长期的调节过程。其次便是如2009年那样，天量资金定向注入大基建，直接刺激消费。

这也是很多人所担心的，2019年2万多亿资金流入经济体，这样的货币政策，会不会引发2020年购房潮？

首先我们要知道，2019年的货币政策对市场的影响到底是怎样的。下面把经典的“M1-M2剪刀差”图奉上。

这幅图在我之前的一篇文章里讲解过，红线代表M1同比增速，蓝线代表M2同比增速。

同期红线在蓝线上方，证明市场流动资金充沛，楼市火热，房价上涨；同期蓝线在红线上方，证明市场流动资金干涸，楼市萧条，房价横盘或下跌。

如果你仔细核对图中几个重点区域，会发现和之前几个楼市的大小上涨周期严丝合缝。我们再来看近期的部分，大概从2018年初开始，M1的同比增速一路下滑，直至2019年年初才勉强停住跌势。证明市场上的流动资金在急剧缩减。

同时我们也看到了，从2018年开始，一些行业陷入资本寒冬，甚至连最赚钱的互联网和金融企业都迎来连裁员潮，破产清算的屡见不鲜。同时大多数城市房价开始回落，而人均消费也一度陷入谷底。

把线拉长了看，你会发现如今M1和M2同比增速均在历史谷底，根据历史经验，一旦M1落在M2下方，短期内趋势无法改变，即使是2019年4波降准也未能扭转此局势，何况2020年。

03

我们再来看地方对于房地产的诉求，这是目前导致各地方房价上涨的绝对主因。

我们都知道，城市为了发展经济，就得打造地方基础建设，建桥、修路、引进人才、造小学、医院、公园等等，有的还兴建新区，这些都是巨额支出项。

但产业这东西并不是花钱就能做起来的，需要文化资本、历史积淀、商业氛围，讲究天时地利人和，所以这些年我们可以看到，大多数城市尤其是三四线招商效果很差，当地企业发展不起来，税收不够，又会导致收入不够。

支出若长期大于收入，势必形成“亏空黑洞”，城市只能找地方性融资平台（影子银行）来解决问题。但黑洞总是要补的，想来想去只能靠房地产解决，所以就启动了土地财政。这就是2015年开始多地房价上涨的真实原因。

但是从2018年开始，局面彻底改变了。

2018年1月24日，中国经济顶层设计师刘鹤，在达沃斯世界经济论坛上对全世界做出了承诺。

“针对影子银行，地方政府隐性债务等突出问题，争取在未来3年左右时间，使宏观杠杆率得到有效控制，我们对打赢这场战役充满信心，思路也非常明确。”

注意，这句话极其重要。宏观杠杆率是引发系统性金融风险最大的敌人。现在通过房地产降下来了，代价很大，就决不可能轻易上去，意味着未来绝对不给地方创造“黑洞”的空间。同时中央开始鼓励地方发行地方债，要求把这些都放在明面上做，这就是思路。

于是我们看到，在2019年年中，各地开始大规模发行地方债，向公众出售，“1秒卖出6.5亿”的新闻历历在目。

但会发现，今年地方债发行的走势是一路走低，由年初的540.9%一路下滑到5.5%。我认为这是好事，因为这也在说明地方开始考虑到债务承受能力了，开始有计划的过日子，自然也少了“大扩大建”。

不会对GDP一味追求，大扩大建减少，地方的财政压力减少，那么地方对房地产的需求大不如以前，当然对楼市“稳房价、稳地价、稳预期”大基调会贯彻始终，这是科学且实际的。

04

综上所述，无论是宏观调控、微观动机，还是货币政策、大基建趋势，都在告诉我们：

2020年房地产绝不可能，也没理由去启动，房价自然不会大涨。

虽然这段时间，深圳房价蠢蠢欲动，多盘均有上涨现象，搞得人心惶惶。但认为明年是新一轮的上涨开始，这是不正确的。我再强调一次之前在文章里讲过的道理。

从当下某些三四线仍在上涨来看，这一轮楼市的上涨周期仍未结束，这一轮楼市的上涨周期从2015年深圳最先开始启动算，到今年年底三四线彻底结束，基本上持续了5年，目前仍是处于三四线城市补涨的尾声阶段，轮涨即将结束。

虽然很多一二线已经调整了一两年，但距离接下来三到五年的调整周期结束还差很远。国家有政策，但楼市也有自己的周期，在一个完整的周期内，从资本的进入，拉升，震荡，下跌，资本有一个进入撤出获利，再一次准备进入的过程。

目前一二线城市就是处于震荡筑顶，资本逐步撤出的过程，距离下一次抄底再进入还早，何来新一轮上涨周期的开始呢。

这一轮楼市上涨周期受政策影响过多，被人为拉长，对未来购买人群的消耗过大，其下跌调整期必定是漫长的。

05

按照目前的趋势，为了稳住房价，2020年大多数城市会放开逐步放开限购，但在贷款上依然会有一定的限制。

2020年3月份开始，大多数城市会如期迎来小阳春，会有一波涨势，但很快会回归平静。

平静是最可怕的，因为中国俨然已经形成了情绪市场，“买涨不买跌”大行其道。所以说，2020年是检验各城市楼市泡沫度的关键年份，房价会根据实际情况开始回落。

三四线城市将会是重灾区。当然地方也会出台“限跌令”等一系列措施稳住房价，给大家一种房价横盘的错觉，届时就要靠大家去挖掘了。

那么对于2020年该不该买房这个问题，此处也有了答案。

首先要记住，明年市场无论如何波动，如果有人用“房价即将大涨”来引诱你买房，这人不是傻就是坏。

其次如果你是“计划在明年购房”的刚需，也不用着急，要避开小阳春等年度旺季，慢慢甄选，如果肯花功夫的，强烈推荐二手房挖笋，专门找上一轮抛盘离手的卖家接盘，房价会比市场低一个层次。尤其是三四线的二手房，能量要比一二线弱得多。

如果是短期投机，你也别问我，调控打击，众矢之的。

若是长持投资+自住，明年就把目光瞄准一线和新一线城市，有些城市的房价会横盘筑底，尤其是已经调控了3年的城市。这个窗口期大概会在明年下半年，届时我会根据成交量和房价指数帮大家推算。

总之，未来的房地产市场机会越来越少。获利的永远是少数人，大部分人都是炮灰，这期间所发生的财富的聚集与毁灭，更多的是人间的一幕悲喜剧。

大家过好自己的日子，迎接2020年，才是最真的。